投資用マンションやアパートなどの強引な勧誘、デート商法、不正融資などによる「不動産投資被害」について、よくある手口、法律上のルール、被害に遭ったときの対応をまとめました。ご覧になりたい質問をクリック（タップ）すると、回答が開きます。
よくある勧誘の手口
Q1どのような不動産投資の被害が多いのですか。
投資用のワンルームマンションやアパートなどについて、強引な勧誘を受けて購入し、多額のローンを抱えてしまう被害が多くみられます。 「家賃収入でローンが返せる」「節税になる」「年金代わりになる」などと勧められて購入したものの、実際には毎月の収支が赤字になり、売却しようとしてもローンの残額を下回る価格でしか売れない、というケースが典型です。
Q2マッチングアプリで知り合った人から、マンション投資を勧められました。
マッチングアプリやSNSで知り合った相手が、恋愛感情や好意を抱かせたうえで、投資用マンションの購入を勧める手口がみられます（いわゆるデート商法）。 相手が実は不動産業者の関係者で、契約が済むと連絡が取れなくなることもあります。「二人の将来のため」などと言われて契約を急かされた場合は、契約する前にご相談ください。
Q3路上のアンケートや電話をきっかけに、長時間勧誘されました。
路上でアンケートなどを求めて個人情報を聞き出し、後日呼び出して深夜まで勧誘する、職場や自宅にしつこく電話をかける、といった手口がみられます。 こうした勧誘は、宅地建物取引業法で禁止されている行為に当たる可能性があります（Q8参照）。
Q4「節税になる」「年金代わりになる」と言われました。本当ですか。
節税の効果は、購入当初の数年間に限られたり、思ったほど大きくなかったりすることが少なくありません。 また、空室、家賃の下落、修繕費や管理費の値上がり、金利の上昇などによって、ローンの返済を家賃収入でまかなえなくなることがあります。将来の家賃収入や物件の価格は保証されたものではなく、「年金代わり」になるとは限りません。
Q5「家賃保証（サブリース）があるから安心」と言われました。
サブリース契約で「家賃保証」とされていても、契約の内容によっては、一定期間ごとに保証される家賃が見直されて減額されたり、業者から契約を解除されたりすることがあります。 サブリース業者が勧誘の際に、家賃が減額されうることなどを故意に告げなかったり、誇大な広告をしたりすることは、法律（賃貸住宅管理業法）で禁止されています。
Q6ローンの審査書類（年収や預金残高）を、業者が書き換えていました。
業者が年収や預金残高の書類を改ざんして、金融機関からの融資を通す「不正融資」の被害がみられます。 不正が発覚すると、金融機関から一括返済を求められるおそれがあるほか、購入者自身も責任を問われかねません。業者から書類の書き換えを持ちかけられた場合は応じず、すでに契約してしまった場合は、早めにご相談ください。
Q7居住用の住宅ローン（フラット35など）を使って、投資用の物件を買うよう勧められました。
自分が住むための住宅ローンを、投資用の物件の購入に使うことは、ローン契約に違反します。発覚した場合には、融資した金融機関などから、ローンの残額の一括返済を求められることがあります。 「住民票を移せば問題ない」などと言われても、応じないでください。
法律上のルール
Q8不動産業者の勧誘には、どのような規制がありますか。
宅地建物取引業法などにより、不動産業者（宅地建物取引業者）の勧誘には、次のような規制があります。 ・「必ず値上がりする」など、将来の利益について断定的な判断を示して勧誘すること ・勧誘に先立って、業者名や勧誘の目的を告げないこと ・相手が契約しない意思を示したのに、勧誘を続けること ・相手を威迫して困惑させること ・深夜や早朝など、迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問をすること
Q9契約したばかりですが、クーリング・オフはできますか。
売主が宅地建物取引業者で、喫茶店や自宅など、業者の事務所等以外の場所で申込みや契約をした場合には、宅地建物取引業法に基づいてクーリング・オフ（申込みの撤回や契約の解除）ができる場合があります。 クーリング・オフができる旨を書面で告げられた日から8日以内に、書面で通知する必要があります。ただし、物件の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った後はできません。業者の事務所などで申込みをした場合も対象外です。期間が短いので、すぐにご相談ください。
Q10クーリング・オフの期間が過ぎていても、契約を取り消せる場合はありますか。
消費者契約法により、事実と異なる説明（不実告知）、将来の利益についての断定的な判断の提供、不利益な事実を故意に告げないこと、帰りたいと言ったのに帰らせないこと（退去妨害）、恋愛感情などにつけ込むこと（いわゆるデート商法）などによって契約した場合には、契約を取り消せることがあります。 取消しができる期間には制限があります。
Q11業者に損害賠償を請求できる場合はありますか。
勧誘の方法が社会的に相当な範囲を超えていた場合や、物件の収益性やリスクについて誤った説明をした場合などには、不動産業者などに対して損害賠償を請求できる可能性があります。 請求できるかどうか、また誰に請求するか（売主、仲介業者、勧誘した担当者など）は、事案によって異なります。
被害に遭ったら・ご相談
Q12契約してしまいました。まず何をすればよいですか。
お手元の資料を大切に保管してください。さらに、これらの資料を参照しながら、担当者とのやりとりを時系列にしたがって整理して下さい。 保管していただきたい資料は、たとえば次のとおりです。 ・売買契約書、重要事項説明書、クーリング・オフに関する書面 ・ローンの契約書類、審査に提出した書類の控え ・パンフレット、収支シミュレーション、名刺 ・業者とのメールやLINEのやりとり、通話の記録 クーリング・オフや取消しには期間の制限があり、物件の引渡しや代金の支払いが済むと、とれる手段が限られることがあります。できるだけ早くご相談ください。
Q13相談できますか。どんな資料を持っていけばよいですか。
ご相談いただけます。Q12で挙げた契約書類やローンの書類、業者とのやりとりの記録などをお持ちください。 名古屋投資被害弁護士研究会は、昭和58年の発足以来、投資被害や消費者被害の救済に取り組んできた弁護士の研究会です。 ご相談は面談で行います（30分までごとに5,500円（税込））。お申し込みは、相談方法のページの法律相談申込フォームからお願いします。